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MERCADO INDUSTRIAL Y LOGÍSTICO

     El ejercicio de 2.018 sigue ratificando y dando continuidad a la mejora general en el mercado que se iniciara en el año 2.016 para el sector de inmuebles industriales y logísticos del área metropolitana de Sevilla.

     La citada mejora se sigue fundamentando en el aumento en la contratación de naves industriales y logísticas. Este hecho, está ocasionando que se acentúe la escasez en determinados tipos de activos y en ubicaciones concretas, especialmente en activos logísticos, propiciando que cada vez con mayor asiduidad, se rehabiliten, bien sea por parte de propietarios o de inquilinos, las naves industriales y logísticas que llevan años disponibles.

     Es, por tanto, que el mercado de alquiler sigue fortaleciéndose, abandonando el comportamiento que mantuvo durante los años de crisis. Por otro lado, el mercado de venta, si bien no podemos aseverar que en 2.018 ha experimentado un cambio muy positivo, podemos asegurar con ciertas garantías que estamos en proceso de su recuperación.

     Desde los inicios de la crisis en 2.008, el año 2.016 fue el primer año en que los precios de alquiler no se vieron afectados con descensos. En 2.017 se consolidó esa tendencia al alza que se ha mantenido durante 2.018 con un precio de alquiler medio de 2,3 €/m2/mes. En términos porcentuales éste ha subido un 0,6%, acumulando un incremento porcentual de casi el 3% desde 2.016.

     Evidentemente, cuanto más nos alejamos del núcleo urbano de Sevilla, los precios tienden a descender. Además, se comprueba que los polígonos consolidados de cada zona son los que siguen aumentando los precios medios globales, ya que continúa la alta tasa de disponibilidad en aquellos polígonos que no se encontraban desarrollados y ocupados antes de la crisis.

     Nuevamente, hemos de reiterar que el mercado de venta no goza del mismo protagonismo que el mercado de alquiler. Aún así, las entidades financieras, actores principales en los últimos años, han perdido cierto volumen de stock que tenga suficiente atractivo para la inversión con carácter finalista o lucrativo. Aunque no lo podemos considerar un descenso en los precios, este año 2.018 la media se cifra en 481 €/m2, que supone un testimonial ajuste del -0,2% con respecto a los 482 €/m2 de 2.017, un porcentaje que no puede ser considerado descenso de los precios.

     En 2.018 no se ha apreciado que la promoción de naves industriales y logísticas haya resurgido. Sólo se dan casos de pequeñas promociones “a riesgo” y algún “llave en mano”, sobre todo en la zona urbana. Por el momento, no podemos considerar dicha promoción como una tendencia actual.

     A diferencia de los años anteriores, en los que existía una predilección marcada en lo que se denomina “naves aptas para entrar” (naves de pequeñas dimensiones, con suministros dados de alta, equipadas con todo tipo de sistemas contraincendios y de reciente construcción), se comprueba que a través de acuerdos privados que incluyen, fundamentalmente, carencia en la renta, se están empezando a firmar operaciones en activos que llevan mucho tiempo disponible y se encuentran obsoletos. Esto es debido al déficit de stock disponible en determinadas zonas de actividad comercial e industrial de tradicional consolidación.

     En cuanto a los activos logísticos y áreas logísticas, continúan marcados por la alta ocupación. Además, en cuanto a precios medios, son tan incomparables como la tipología de los activos. Esto hace que se mantengan los precios e incluso registren ciertos ascensos. Sevilla espera impaciente que despierte la promoción de este tipo de activos para contentar a una demanda insatisfecha.

     En cuanto al suelo industrial-logístico, 2018 ha confirmado el aumento de la demanda, debido por una parte a que ya quedan en el mercado muchas menos naves de tamaño mediano o grande, fundamentalmente las que estaban en manos de las entidades financieras, por lo que las empresas ya están obligadas a buscar suelo en los que construir las naves según sus necesidades.

     Y por otro, y como elemento determinante para confirmar la entrada de la demanda de suelo, sería el interés por invertir en Sevilla por parte de importantes promotoras especializadas en logística, que buscan bolsas de suelo para desarrollar en ellas plataformas logísticas, ya sea para arrendarlas a clientes concretos mediante llaves en mano o para ponerlas en un mercado que no dispone de oferta de este tipo de naves.

     Las perspectivas para 2.019 son positivas. Aunque no esperamos grandes ascensos, entendemos que estamos en la base de una línea que parece querer despertar y ascender muy levemente. Prevemos un buen nivel de contratación de naves, especialmente en alquiler, con subidas moderadas en sus precios. Respecto al mercado de venta, entendemos que se ha normalizado y cada vez podemos hablar con más garantías de los precios medios por zonas. En cuanto a la promoción industrial, al igual que en años anteriores, no se espera actividad promotora a corto plazo.

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